فهرست نشریات علمی دسترسی آزاد ایران

قیمت‌گذاری زمین‌های مسکونی در حریم شهرها به دلیل پیچیدگی‌های ساختاری، نوسانات بازار و تأثیرپذیری از سیاست‌های متغیر شهری، همواره با چالش‌های بنیادین از جمله عدم شفافیت، انعطاف‌ناپذیری مدل‌های سنتی و فقدان معیارهای علمی دقیق مواجه بوده است. این پژوهش با هدف طراحی یک مدل علمی و عملیاتی برای قیمت‌گذاری شناور زمین در این مناطق تدوین شده است. مطالعۀ حاضر با بهره‌گیری از روش تحقیق آمیخته، به تبیین و تحلیل عوامل مؤثر بر ارزش زمین می‌پردازد. در بخش کیفی، با استفاده از مصاحبه‌های نیمه‌ساختاریافته با خبرگان حوزۀ معماری، شهرسازی و اقتصاد زمین و همچنین، به‌کارگیری تکنیک دلفی، عوامل کلیدی شناسایی و دسته‌بندی شدند. سپس، با استفاده از تحلیل سلسله‌مراتبی، وزن نسبی هر یک از این عوامل تعیین شد. در بخش کمی، با جمع‌آوری داده‌های ثانویه از معاملات ثبت‌شده و مشخصات کالبدی ـ مکانی قطعات زمین در مناطق نمونه، از مدل قیمت‌گذاری هدونیک و تحلیل رگرسیون چندمتغیره برای آزمون فرضیه‌ها و تعیین میزان تأثیر هر متغیر بر قیمت نهایی استفاده شد. یافته‌های اصلی پژوهش به ارائۀ یک فرمول ریاضی پویا و شناور منجر شد که متغیرهایی نظیر دسترسی به خدمات و زیرساخت‌ها، ویژگی‌های کالبدی، محدودیت‌های قانونی و طرح‌های توسعۀ شهری را در یک چارچوب یکپارچه لحاظ می‌کند. نتایج اعتبارسنجی نشان داد مدل پیشنهادی در مقایسه با روش‌های ارزیابی سنتی، از دقت و انطباق بیشتری با واقعیت‌های بازار، برخوردار است و می‌تواند به ‌عنوان ابزاری کارآمد برای سیاست‌گذاران شهری، سرمایه‌گذاران و شهروندان به منظور درک بهتر پویایی‌های بازار زمین و اتخاذ تصمیمات آگاهانه به کار گرفته شود و به توسعۀ پایدار در حریم شهرها کمک کند.