فهرست نشریات علمی دسترسی آزاد ایران

مقدمهبررسی وضعیت قیمت مسکن، به‌ویژه در سال‌های اخیر در کلان‌شهرها، به دغدغه‌ای مهم برای مدیران و برنامه‌ریزان شهری تبدیل شده است. وضعیت مسکن در شهرهای بزرگ صنعتی، همواره از مهم‌ترین و پیچیده‌ترین مسائل اجتماعی و اقتصادی بوده است. وضعیت مسکن در شهرهای بزرگ صنعتی، همواره یکی از مسائل مهم اجتماعی و اقتصادی بوده است. این شهرها به دلیل تمرکز فعالیت‌های صنعتی، تجاری و خدماتی، محل جذب جمعیت زیادی از سراسر کشور و حتی کشورهای دیگر هستند. همین امر، تقاضا برای مسکن را در این شهرها به‌شدت افزایش می‌دهد و چالش‌های متعددی را به لحاظ کمبود عرضه و افزایش تقاضا به وجود می‌آورد. هدف از نوشتار این پژوهش، بررسی وضعیت قیمت مسکن در شهرهای بزرگ صنعتی تهران، اصفهان، تبریز و اهواز طی سال‌های 1381 ـ 1402 است، به علت ورود مهاجران از شهرهای مجاور برای کار، معمولاً این شهرها با کمبود مسکن و در نهایت افزایش قیمت مسکن مواجه می‌شوند. لذا شناسایی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در این شهرها بسیار حائز اهمیت است. نوآوری مطالعۀ حاضر از این منظر است که شهرهای بزرگ صنعتی تهران، تبریز، اصفهان و اهواز مورد بررسی قرار گرفته و متغیرهای به‌کار‌گرفته‌شده در این مطالعه شامل تعداد پروانه‌های ساختمانی، هزینۀ هر مترمربع زمین، درآمد سرانه، جمعیت هر شهر، هزینۀ ساخت‌وساز و نرخ بهرۀ وام مسکن برای شهرهای یادشده و برای سال‌های 1381 تا 1402 است. ضرورت مطالعۀ حاضر از این منظر است که در شهرهای بزرگ صنعتی، به علت افزایش قیمت مسکن، بسیاری از افراد، به حاشیه‌های شهرها و سکونت‌گاه‌های غیررسمی پناه می‌برند. این سکونت‌گاه‌ها، از امکانات رفاهی و زیربنایی مناسب برخوردار نیستند و مشکلات اجتماعی و بهداشتی متعددی را به وجود می‌آورند.مواد و روش‌هادر این پژوهش با استفاده از الگوی داده‌های تابلویی به بررسی آثار عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهرهای بزرگ صنعتی تهران، اصفهان، تبریز و اهواز طی سال‌های 1381 ـ 1402پرداخته می‌شود. شهرهای صنعتی به دلیل فرصت‌های شغلی و رفاهی، شاهد رشد جمعیت بالایی هستند که این رشد، تقاضا برای مسکن را افزایش می‌دهد. از سویی در بسیاری از شهرهای بزرگ صنعتی، محدودیت زمین وجود دارد، که این عوامل بر قیمت مسکن در این شهرها بسیار مؤثر است. متغیرهای مورد بررسی در این پژوهش مشتمل بر متوسط قیمت هرمترمربع مسکن، درآمد سرانه، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده، هزینۀ ساخت‌و‌ساز مسکن، نرخ بهرۀ وام مسکن، قیمت هر مترمربع زمین و جمعیت هر شهر است. لذا به طور کلی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن با توجه به میزان عرضه و تقاضای مسکن تعیین می‌شود. درواقع، عواملی که بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارند، به طور مستقیم بر عرضه و تقاضای مسکن تأثیر دارند و بر اثر تغییرات آن‌ها قیمت مسکن نیز تغییر می‌کند. درخور یادآوری است که در این مطالعه منظور از تقاضای مسکن، تقاضای مصرفی آن است و عوامل مؤثر بر تقاضای مصرفی مسکن در بخش شهری وارد مدل شده است. در تعیین تقاضای مسکن، قیمت مسکن مهم‌ترین فاکتور است. بعد از قیمت، میزان جمعیت تأثیر زیادی بر تقاضای مسکن می‌گذارد. چنانچه جمعیت افزایش یابد، تقاضای مسکن افزایش می‌یابد. سومین متغیر، درآمد سرانۀ سالانه است که تأثیر مستقیمی بر میزان تقاضای مسکن می‌گذارد. نرخ بهرۀ وام‌های پنج‌سالۀ متغیر بعدی است که می‌تواند بر میزان تقاضای مسکن تأثیر قابل توجهی داشته باشد.یافته‌هانتایج حاصل از این پژوهش با استفاده از روش داده‌های تابلویی بیانگر آن است که درآمد سرانه و متغیرهای هزینۀ ساخت‌وساز و هزینۀ زمین تأثیر معنادار و بالایی بر قیمت مسکن در شهرهای یادشده دارد. براساس نتایج به‌دست‌آمده از برازش مدل، هر چه تعداد پروانه‌های صادر‌شده برای ساخت‌وساز از سوی شهرداری‌ها افزایش یابد، قیمت مسکن کاهش می‌یابد. از طرف دیگر، هر چه هزینه‌های ساختمانی افزایش یابد، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. عامل جمعیت تأثیر مثبتی بر قیمت مسکن دارد که علت این موضوع روند افزایش جمعیت شهرها به علت ورود مهاجران برای کار به شهرهای بزرگ، در این سال‌ها بوده است. از میان عوامل مورد بررسی بیشترین تأثیر بر قیمت مسکن مربوط به درآمد سرانه و عامل دوم قیمت هر مترمربع زمین در شهرهای بزرگ صنعتی است.با توجه به بزرگ بودن ضریب درآمد سرانه، تأثیر این متغیر بر قیمت مسکن زیاد و مثبت است، به طوری که با یک واحد افزایش در درآمد سرانه، قیمت مسکن 1/09 واحد در شهرهای صنعتی یادشده افزایش می‌یابد. این نتایج از آنجا که مربوط به برآورد مدل در شهرهای بزرگ صنعتی است با واقعیت مطابقت دارد، زیرا در شهرهای بزرگ بخش اعظمی از درآمد مردم صرف تأمین مسکن می‌شود. نرخ بهرۀ وام مسکن (RA) بی‌معنا شده است؛ به این معنا که در شهرهای مورد بررسی، نرخ بهرۀ وام بر قیمت مسکن تأثیری نمی‌گذارد. قیمت زمین (LPI) اثر مثبت بر قیمت مسکن در شهرهای یادشده دارد که منطقی به نظر می‌رسد.نتیجه‌گیریدر پژوهش حاضر با استفاده از روش داده‌های تابلویی به بررسی عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن در شهرهای بزرگ صنعتی تهران، اصفهان، تبریز و اهواز طی سال‌های 1381-1402 پرداخته شده است. ابتدا بررسی پایایی متغیرها انجام شد که همۀ متغیرها پایا بودند، بعد با استفاده از آزمون F لیمر مشخص شد که می‌توان از روش داده‌های تابلویی برای برازش استفاده کرد، نتایج حاصل از آزمون هاسمن نیز نشان داد مدل از نوع تصادفی است. براساس نتایج به‌دست‌آمده از برازش مدل با روش داده‌های تابلویی، هر چه تعداد پروانه‌های صادر‌شده برای ساخت‌وساز از سوی شهرداری‌ها افزایش یابد، قیمت مسکن کاهش می‌یابد. از طرف دیگر، هر چه هزینه‌های ساختمانی افزایش یابد، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. عامل جمعیت تأثیر مثبتی بر قیمت مسکن دارد که علت این موضوع روند افزایش جمعیت شهرها به علت ورود مهاجران برای کار به شهرهای بزرگ، در این سال‌ها بوده است. از میان عوامل مورد بررسی، بیشترین تأثیر بر قیمت مسکن مربوط به درآمد سرانه و عامل دوم قیمت هرمترمربع زمین در شهرهای بزرگ صنعتی است، زیرا آنجا که مسکن جزء کالاهای اساسی در شهرهای بزرگ است و مردم بخش اعظمی از درآمد خود را به این کالای اساسی اختصاص می‌دهند، لذا تغییر درآمد تأثیر بسیار زیادی بر تقاضای بخش مسکن و تغییر قیمت آن در بخش شهری می‌گذارد. از سویی، به علت بحث کمیابی زمین در شهرهای بزرگ صنعتی، قیمت هر مترمربع زمین عامل مؤثری بر قیمت هرمترمربع مسکن است.