فهرست نشریات علمی دسترسی آزاد ایران

مقدمهبخش مسکن به‌ عنوان یکی از حوزه‌های اساسی اقتصادی و اجتماعی، به تحلیل دقیق عوامل مؤثر بر عرضه و تقاضا نیاز دارد. این مطالعه به سیاست‌گذاران کمک می‌کند تا با مدیریت بهینه از بحران‌ها جلوگیری کنند و پروژه‌های مسکونی متناسب با نیازهای جامعه طراحی شود. همچنین، شناخت عوامل مؤثر بر این بخش به پیش‌بینی روندهای آیندۀ بازار مسکن و تصمیم‌گیری بهتر سرمایه‌گذاران کمک می‌کند. در سال‌های اخیر، عدم قطعیت اقتصادی به‌ویژه در شرایط بحران، تأثیر قابل توجهی بر بازار مسکن داشته است. این عدم قطعیت بر متغیرهایی مانند نرخ تورم، بهره و قیمت مسکن اثر گذاشته و موجب نوسانات شدید در بازار شده است. علاوه بر این، ارتباط پیچیده‌ای بین بازار سهام و مسکن وجود دارد که در شرایط عدم قطعیت، رفتار سرمایه‌گذاران را تحت تأثیر قرار می‌دهد و ممکن است به تغییر جهت سرمایه‌گذاری به سمت بازار مسکن یا خروج از آن منجر شود. این پژوهش با هدف بررسی تأثیر عدم قطعیت بر شاخص قیمت مسکن و نقش شاخص بازار سهام در ایران طی سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۲ انجام شده است. در این مطالعه، متغیرهایی مانند نرخ سود بانکی، تورم، نرخ ارز، درآمد سرانه و شهرنشینی نیز تحلیل می‌شوند. فرضیه‌های اصلی تحقیق بر تأثیرگذاری بالای شاخص بازار سهام و نرخ ارز بر قیمت مسکن متمرکز است. نتایج این مطالعه می‌تواند به سیاست‌گذاران در کنترل نوسانات بازار مسکن کمک کند.مواد و روش‌هااین مطالعه به بررسی تأثیر عدم قطعیت عوامل مؤثر بر شاخص قیمت مسکن با تأکید بر شاخص بازار سهام می‌پردازد. متغیرهای کلیدی شامل درآمد ملی، نرخ سود بانکی، نرخ شهرنشینی، تورم، نرخ ارز و شاخص بازار سهام هستند که بر اساس مطالعات پیشین انتخاب شده‌اند. داده‌های سالانه از بانک مرکزی ایران (۱۴۰۲-۱۳۷۰) جمع‌آوری و با استفاده از رگرسیون فازی در نرم‌افزار MATLAB تحلیل شده‌اند. رگرسیون فازی، به خلاف روش‌های کلاسیک، ابهام در داده‌ها و مدل‌ها را با استفاده از توابع عضویت مثلثی کمّی می‌کند. این روش برای شرایطی مناسب است که داده‌ها ناکافی باشند، نرمال نباشند یا روابط بین متغیرها مبهم باشد. در این مطالعه، از مدل رگرسیون فازی نامتقارن استفاده شده که امکان محاسبۀ پهنای چپ و راست ضرایب را فراهم می‌کند و تأثیر عدم قطعیت را دقیق‌تر نشان می‌دهد. منطق فازی، به خلاف منطق کلاسیک، ابهام را به‌ عنوان بخشی از سیستم می‌پذیرد و آن را با اعداد بین صفر و یک توصیف می‌کند. این رویکرد به مدل‌سازی شرایط واقعی که با عدم قطعیت همراه است، کمک می‌کند. در این پژوهش، ضرایب فازی به‌ صورت نامتقارن برآورد شده‌اند تا انعطاف‌پذیری بیشتری در تحلیل تأثیر متغیرها وجود داشته باشد. هدف اصلی، برآورد تأثیر عدم قطعیت بر شاخص قیمت مسکن با درجۀ عضویت 0/9 است که نشان‌دهندۀ سطح بالایی از ابهام است. هر ضریب فازی شامل یک مقدار نما (میانگین تأثیر) و پهنای چپ و راست (حداقل و حداکثر تأثیر) است. این روش به سیاست‌گذاران کمک می‌کند تا تصمیمات بهتری در مواجهه با نوسانات بازار مسکن اتخاذ کنند. نتایج این مطالعه می‌تواند نقش مهمی در کنترل نوسانات قیمت مسکن داشته باشد، چرا که عوامل مؤثر بر آن را در شرایط عدم قطعیت دقیق‌تر تحلیل می‌کند. همچنین، مقایسۀ تأثیر شاخص بازار سهام و نرخ ارز بر قیمت مسکن می‌تواند به سرمایه‌گذاران و برنامه‌ریزان اقتصادی کمک کند تا استراتژی‌های بهینه‌تری طراحی کنند. در نهایت، این پژوهش نشان می‌دهد رگرسیون فازی ابزار قدرتمندی برای تحلیل بازارهای پرنوسان مانند مسکن است، چرا که می‌تواند ابهام ذاتی در متغیرهای اقتصادی را مدل‌سازی کند. یافته‌های این تحقیق می‌تواند مبنایی برای مطالعات آینده و سیاست‌گذاری‌های اقتصادی باشد.یافته‌هااین مطالعه با استفاده از مدل رگرسیون فازی (با درجۀ عضویت 0/9) تأثیر عدم قطعیت عوامل مؤثر بر شاخص قیمت مسکن، به‌ویژه شاخص بازار سهام، را بررسی کرده است. داده‌های ۳۲ ساله (۱۴۰۲-۱۳۷۰) از بانک مرکزی ایران با ۶۴ قید در نرم‌افزار MATLAB تحلیل شدند. نتایج نشان می‌دهد پهنای راست و چپ ضرایب فازی به‌ترتیب بیانگر حداکثر و حداقل تأثیر متغیرها بر قیمت مسکن هستند، در حالی ‌که مرکز فازی میانگین تأثیر را نشان می‌دهد. نرخ شهرنشینی با مرکز فازی 0/0034 و پهنای یکسان راست و چپ (0/0226) تأثیر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن دارد، که نشان‌دهندۀ تقاضای بالای ناشی از رشد جمعیت شهری است. در مقابل، نرخ سود بانکی (مرکز: 0/0071) اثر دوگانه دارد: پهنای راست (0/0130) افزایش قیمت و پهنای چپ (0/0128-) کاهش قیمت را پیش‌بینی می‌کند، که احتمالاً به دلیل جذاب نبودن نرخ بهرۀ واقعی در ایران است. شاخص بورس بیشترین تأثیر را با مرکز فازی 0/0662 دارد، اما پهنای راست آن (0/3752) حاکی از امکان افزایش شدید قیمت مسکن است. این رابطه از طریق اثرات جانشینی (منفی)، ثروت (مثبت)، و انبساط اعتباری (مثبت) تبیین می‌شود. همچنین، نرخ ارز با مرکز 0/6829 و پهنای راست 2/5886 تأثیر بسیار قوی‌تری دارد، که ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و تقاضای خارجی است. تورم با ضریب ثابت 0/1545 بر قیمت مسکن اثر مثبت دارد، زیرا کاهش عرضۀ مسکن و افزایش هزینه‌های ساخت را به همراه می‌آورد. درآمد سرانه نیز با مرکز 0/0018 و پهنای راست 0/0087 تأثیر محدودی نشان می‌دهد. نمودارهای تحقیق حاکی از آن است که در صورت عدم کنترل عدم قطعیت، قیمت مسکن به سمت پهنای راست (افزایش شدید) حرکت خواهد کرد. یافته‌ها مؤید آن است که نرخ ارز، شاخص بورس، و تورم از جمله کلیدی‌ترین عوامل نوسان قیمت مسکن در ایران هستند. این مطالعه بر لزوم سیاست‌گذاری برای کاهش عدم قطعیت در این متغیرها تأکید دارد تا از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری شود. نتایج می‌تواند به سیاست‌گذاران در طراحی راهکارهای پایدار برای بازار مسکن کمک کند.نتیجه‌گیریاین مطالعه با استفاده از مدل رگرسیون فازی (درجۀ عضویت 0/9) به بررسی تأثیر عدم قطعیت عوامل مؤثر بر شاخص قیمت مسکن، با تمرکز بر شاخص بازار سهام پرداخت. مزیت کلیدی این روش، توانایی در اولویت‌بندی متغیرها و سنجش دامنۀ تأثیرگذاری آن‌ها (از طریق مرکز فازی، پهنای راست و چپ) است. نتایج نشان داد شاخص بورس با مرکز فازی 0/0662 و پهنای راست 0/3752 بیشترین تأثیر را دارد، در حالی ‌که نرخ ارز با مرکز 0/6829 و پهنای راست 2/8586 به‌ عنوان قوی‌ترین عامل نوسان قیمت مسکن شناسایی شد. این یافته‌ها با مطالعات پیشین مانند جعفری صمیمی (۱۳۸۶) و الرفاعی (۲۰۲۱) همسوست. تحلیل پهنای فازی نشان می‌دهد در صورت افزایش عدم قطعیت، شاخص قیمت مسکن به سمت مقادیر حداکثری (پهنای راست) حرکت خواهد کرد، در حالی ‌که کنترل عدم قطعیت می‌تواند آن را به سطوح پایین‌تر (پهنای چپ) هدایت کند. این امر بیانگر آن است که نوسانات فعلی بازار مسکن ناشی از بی‌ثباتی در متغیرهای کلان مانند نرخ ارز، تورم (با ضریب ثابت 0/1545) و شاخص بورس است. همچنین، اثرات دوگانۀ نرخ سود بانکی (پهنای راست 0/0130 و چپ 0/0128-) و نقش محدود درآمد سرانه (مرکز 0/0018) بر قیمت مسکن تأکید می‌کند که سیاست‌گذاری در این حوزه‌ها نیازمند دقت بیشتری است. با توجه به وابستگی شدید قیمت مسکن به متغیرهای مالی و ارزی، پیشنهاد می‌شود سیاست‌گذاران با تمرکز بر عرضۀ مسکن (مانند تسهیل ساخت‌وساز) و تنظیم تقاضا (از طریق ابزارهای پولی مانند نرخ سود جذاب بانکی) بازار را متعادل کنند. همچنین، توسعۀ ابزارهای نوین مالی در بورس (مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک) می‌تواند با جذب سرمایه‌های خرد، هم تقاضای مسکن را کاهش دهد و هم منابع مالی برای توسعۀ ساخت‌وساز را فراهم آورد. به ‌طور کلی، این مطالعه لزوم مدیریت عدم قطعیت در متغیرهای کلان اقتصادی به‌ویژه نرخ ارز و شاخص بورس را به‌ عنوان عوامل کاتالیزور قیمت مسکن برجسته می‌کند. توصیه می‌شود دولت با هماهنگی بین سیاست‌های پولی، ارزی و مالی، ثبات را به بازار مسکن بازگرداند و از ابزارهای فازی برای پایش مستمر تأثیر عوامل نامطمئن استفاده کند. این رویکرد نه‌تنها از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری می‌کند، بلکه زمینه را برای توسعۀ متوازن بخش مسکن فراهم می‌سازد.