فهرست نشریات علمی دسترسی آزاد ایران

مقدمهشیوة زندگی در شهرهای معاصر، به‌ویژه شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها، به ‌گونه‌ای است که باعث گسست رابطة انسان با طبیعت و عناصر برجسته آن شده است. امروزه، در پی رشد سریع جمعیت شهری و عدم کارآمدی سیاست‌ها و قوانین بازدارنده، اولین و بیشترین فشارهای ساخت‌وسازهای بی‌رویه و بدون برنامه به باغ‌ها، فضاهای سبز و زمین‌های زراعی موجود در محدودۀ شهرها وارد می‌شود. رویکرد انتقال حقوق توسعه، از متأخرترین رویکردهای حفاظت از اراضی ارزشمند شهری در خطر تخریب مانند باغ‌ها و فضاهای سبز شهری بوده که در پی ناکارآمدی و عدم توان طرح‌های توسعۀ شهری مطرح شده و با ایجاد تعادل میان منافع عمومی و خصوصی، حفظ این‌گونه اراضی را ممکن می‌سازد. این ابزار می‌کوشد تا به‌ عنوان سازوکاری بازار‌محور، به برقراری تعادل بین دوگانة حفاظت - توسعه با استفاده از یک سیستم منطقه‌بندی بپردازد و امکان انتقال حقوق توسعه از یک منطقۀ واجد ارزش حفاظتی (منطقۀ ارسال) به یک منطقۀ واجد شرایط توسعه (منطقۀ دریافت) به ‌نحوی ‌که برای هر دو سودمند باشد را فراهم کند. رویۀ انتقال حقوق توسعه در ایران نیز طی چند دهۀ اخیر مطرح شده است؛ اما به علت فراهم نبودن بسترها و سازوکارهای نهادی و قانونی آن، تا امروز نتوانسته از حوزۀ نظری عبور کرده و به عرصۀ عمل ورود پیدا کند. مهم‌ترین و متأخرترین تلاشی که در حوزة اجرایی ‌کردن رویکرد TDR انجام شده، تهیة دستورالعمل سازوکار انتقال حق مرغوبیت مالکانه (حق توسعه) در شهر تهران بوده که در این پژوهش به آن پرداخته شده است. این پژوهش به تدوین مدل اقتصادی برنامه در محلة کن شهر تهران پرداخته و با هدفِ تنظیم تراز اقتصادی برنامة انتقال حقوق توسعه با محاسبة ارزش بازاری هر مترمربع حق توسعه، به دنبال تعیین مناسب‌ترین نظام تراکمی از نظر اقتصادی جهت بارگذاری و اجرا در مناطق ارسال و دریافت مورد نظر است.مواد و روش‌هاپژوهش حاضر از نظر ماهیت و جهت‌گیری در دستۀ پژوهش‌های توصیفی ـ تبیینی و از نظر هدف در دستۀ پژوهش‌های کاربردی قرار گرفته است؛ در بخش محاسبه و عملیاتی کردن برنامه، توصیف داده‌های مکانی با استفاده از نرم‌افزار GIS و تحلیل کمی داده‌های مکانی با استفاده از تدوین فرمول‌های ریاضی و محاسبۀ ارزش هر مترمربع حق توسعه انجام شده است. به این‌منظور، در گام اول با استفاده از نرم‌افزار GIS به شناخت محدودۀ ارسال و دریافت و توصیف داده‌های مکانی آن‌ها، از جمله بررسی مساحت‌ها و پهنه‌بندی‌ها، پرداخته شده است. در گام بعدی، با توجه به منطقه‌بندی‌های پایۀ طرح تفصیلی، دستورالعمل ساز‌وکار انتقال حق مرغوبیت مالکانه (حق توسعه) و با توجه به الزامات برنامه، تراکم‌های پایه، مجاز و مازاد در هر دو منطقۀ فرستنده و گیرندۀ حقوق توسعه تعیین شده است. پس از آن، با محاسبۀ حجم عرضه و تقاضا، نسبت به تدوین سناریوهای بارگذاری در دو منطقه اقدام شده و درمجموع 12 سناریو به دست آمده است که با موازنۀ عرضه و تقاضا 2 گزینه حذف شده و باقی گزینه‌ها جهت محاسبات اقتصادی انتخاب شده‌اند. در قدم بعدی، با توجه به قیمت زمین و املاک مسکونی، تجاری و باغی به محاسبۀ ارزش بازاری هر مترمربع حق توسعه با تدوین فرمول‌های ریاضی پرداخته شده و با استفاده از روش هزینه - فایده، امکان‌سنجی اقتصادی گزینه‌ها انجام شده است. برای ارزیابی نهای گزینه‌ها، ماتریس دستیابی به اهداف به کار گرفته شده است. داده‌های مورد نیاز برای محاسبات این ماتریس، در مراحل محاسبۀ برنامه و همچنین، با استفاده از محاسبۀ تقاضای قابل تأمین در منطقۀ دریافت (جدول 4) به دست آمده است. در پایان نیز، سناریوی 11 به عنوان گزینۀ برتر برای اجرای برنامۀ انتقال حقوق توسعه انتخاب شده است. درخور یادآوری است که داده‌های مورد استفاده در این پژوهش، در بازۀ زمانی مهرماه تا آبان‌ماه 1402 جمع‌آوری شده و مدل عملیاتی این برنامه، بر مبنای آن تدوین شده است.یافته‌هابر اساس مدل اجرایی تدوین‌شده در پژوهش و سناریوی منتخب یعنی سناریوی 11، مناسب‌ترین نظام تراکمی از نظر اقتصادی در منطقۀ ارسال شامل تراکم پایۀ 30 درصد برای باغ‌های کمتر از 2 هزار متر، 45 درصد برای باغ‌های بین 2 تا 5 هزار متر و 30 درصد برای باغ‌های بالای 5 هزار متر است. تراکم مجاز 240 درصد برای کل باغ‌ها و تراکم مازاد نیز 210 درصد برای باغ‌های کمتر از 2 هزار متر،  درصد 195 برای باغ‌های بین 2 تا 5 هزار متر و 210 درصد برای باغ‌های بیش از 5 هزار متر در این منطقه است. همچنین، در منطقۀ دریافت، تراکم پایۀ 240 درصد برای کاربری مسکونی و 230 درصد برای کاربری تجاری و اداری، تراکم مجاز 480 درصد برای کاربری مسکونی و 430 درصد برای کاربری تجاری و اداری و تراکم مازاد 240 درصد برای کاربری مسکونی و 200 درصد برای کاربری تجاری و اداری در منطقۀ دریافت، مبنای عمل قرار می‌گیرد. گزینۀ منتخب، با داشتن 128848251/6 میلیون تومان سود و درصد سود 36/65، توانایی ایجاد 11530 واحد مسکونی و 775 واحد خدماتی (تجاری و اداری) را با استفاده از حقوق توسعۀ منتقل شده و همچنین، 5254 واحد مسکونی و 353 واحد خدماتی (تجاری و اداری) را با استفاده از مازاد تقاضای ایجادشده در منطقۀ دریافت، دارد. مازاد تقاضای ایجادشده، نشان‌دهندۀ رقابت‌پذیری بازار بوده و هر چه بیشتر باشد، شانس موفقیت برنامه نیز بالاتر است؛ بنابراین، گزینۀ 11 از نظر رقابت‌پذیری نیز مطلوب‌ترین گزینه محسوب می‌شود. همچنین، در این گزینه تغییر تراکمی نسبت به تراکم پایه اتفاق نیفتاده و تراکم‌های پایۀ الزامی مطابق با طرح تفصیلی بوده؛ یعنی حقوق عرفی تراکمی مالکان در هر دو منطقه ارسال و دریافت محترم شمرده شده است.نتیجه‌گیریبررسی‌ها نشان می‌دهد در ساختار قانونی شهرسازی و برنامه‌ریزی شهری ایران، هنوز جایگاه قانونی برنامه‌های انتقال حقوق توسعه تثبیت نشده و ریشه‌های این عدم ثبات را می‌توان در ابعاد حقوقی - مالکیتی، اقتصادی، نهادی - اجتماعی، فنی و نظارتی جست‌وجو کرد. تلاش‌های انجام‌شده در جهت قانونمند کردن این نوع برنامه‌ها در شهر تهران یعنی دستورالعمل سازوکار انتقال حق مرغوبیت مالکانه (حق توسعه) نیز هنوز تا اجرایی ‌شدن و نشستن در ساختار شهرسازی شهر تهران فاصلة زیادی دارد. بنابراین، لازم است تا برای پر کردن شکاف بین نظریه و عمل در برنامه‌های انتقال حقوق توسعه به منظور حفاظت از باغ‌ها و فضاهای سبز، تمامی ابعاد فوق در ساختار اجرایی و برای هر محدوده در شهر تهران به‌ صورت مجزا، تدقیق و تعیین تکلیف می‌شود و مستنداتی یکپارچه از این برنامه به دست می‌آید. با به‌روزرسانی مستمر این مستندات، می‌توان برنامه‌ای جامع برای اجرای این رویکرد طراحی کرده و آن را به حیطة اجرا وارد کرد. در پژوهش حاضر، به طراحی مدل اقتصادی برنامه در محدودۀ باغ‌های کن شهر تهران پرداخته شده است و پژوهش‌های آتی می‌توانند به سایر ابعاد این برنامه بپردازند. با توجه به پرسش‌های اصلی، نتایج پژوهش حاکی از آن است که پارامترهای اثرگذار در ارزش‌گذاری حقوق توسعه شامل قیمت ساختمان مسکونی، قیمت باغ و هزینة ساخت بوده و پارامترهای مؤثر در محاسبة طراز اقتصادی برنامه شامل قیمت ساختمان مسکونی و تجاری در منطقة ارسال و دریافت، قیمت زمین، هزینة ساخت و قیمت حق توسعه است. این موضوع نشان‌دهندۀ آن است که قیمت املاک یک محدوده، نقشی اساسی در تعیین اقتصادی ‌بودن این برنامه‌ها ایفا می‌کند؛ لذا، ارزش‌گذاری هر مترمربع حق توسعه با استفاده از این معیارها به ‌گونه‌ای انجام شده که مالک زمین باغی از این امکان بهره‌مند شود تا به ‌جای ساخت‌وساز روی زمین باغی خود، از طریق فروش یا انتقال حق توسعۀ ملک به مناطق دیگر، سودی مشابه یا نزدیک به آن را به دست آورد؛ تنها در این صورت است که مالکان می‌توانند به مشارکت در برنامه ترغیب شوند.