عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن از دیدگاه ساکنان در محلۀ چرنداب شهر تبریز
نویسندگان
1 گروه معماری، واحد بینالمللی جلفا، دانشگاه آزاد اسلامی، جلفا، ایران
2 استادیار گروه معماری، واحد اهر، دانشگاه آزاد اسلامی، اهر، ایران
3 استادیار گروه معماری، واحد اسکو، دانشگاه آزاد اسلامی، اسکو، ایران
4 دانشجوی دکتری معماری پژوهشمحور، واحد تبریز، دانشگاه آزاد اسلامی، تبریز، ایران
5 دانشجوی پسادکتری طراحی شهری، دانشکدۀ معماری و شهرسازی، دانشگاه تربیت دبیر شهید رجائی تهران، ایران
doi
10.22034/uep.2023.424496.1430چکیده
مقدمهنوسانات قیمت مسکن طی سالهای اخیر در کشور تأثیرات منفی گستردهای بر خانوارها و عملکرد بخشهای مختلف اقتصادی داشته است. این نوسانات همواره بر تولید، سرمایهگذاری، اشتغال و سایر متغیرهای اقتصادی به صورت مستقیم و غیرمستقیم تأثیرات منفی داشته است. بنابراین، با توجه به تأثیرات اساسی قیمت مسکن در شهرهای بزرگ بر رفاه خانوارها و بخشهای مختلف اقتصادی و همچنین، تأثیرات آن در ایجاد دورههای رونق و رکود در بازار مسکن، ضرورت پژوهش در این امر نمایان میشود. تحلیل عوامل و مؤلفههای تأثیرگذار در تعیین قیمت مسکن و مدیریت صحیح آنها، از بروز نوسان در بازار مسکن جلوگیری میکند و میزان موفقیت برنامههای احداث مسکن و برنامهریزیهای مطلوب مسکن را به طور قابل توجهی افزایش میدهد. در واقع، میتوان گفت که کنترل نوسانات قیمتی مسکن، مستلزم شناخت عوامل مؤثر بر آن است. قیمتهای بالای مسکن به طور جدی بر کیفیت زندگی ساکنان شهری، بهخصوص طبقۀ پایین جامعه، تأثیر میگذارد. امروزه بر اثر شهرنشینی مستمر و توسعۀ اجتماعی و اقتصادی در شهر تبریز، مشکل قیمت مسکن به عنوان یک معضل اجتماعی پایدار همچنان باید مورد توجه و بهبود قرار گیرد. در این راستا، پژوهش حاضر به منظور تحلیل عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن از دیدگاه ساکنان شهر تبریز است. عوامل مؤثر بر قیمت مسکن توسط چند متغیر ازقبلمشخصشده در مطالعات گذشته سازماندهی شدهاند. با توجه به مطالب گفتهشده این فرضیه به دست میآید که عوامل مختلفی بر قیمت مسکن از نظر ساکنان در محلۀ چرنداب شهر تبریز مؤثر هستند. تحلیل عوامل و مؤلفههای تأثیرگذار در تعیین قیمت مسکن و مدیریت صحیح آنها در محلات شهر تبریز، میتواند از بروز نوسان در بازار مسکن تا حدودی جلوگیری کند. در واقع، میتوان گفت که کنترل نوسانات قیمتی مسکن در محلات شهری، مستلزم شناخت عوامل مؤثر بر آن است که یکی از این بررسیها از دیدگاه ساکنان محلات شهری است. قیمتهای بالای مسکن به طور جدی بر کیفیت زندگی ساکنان شهری بهخصوص طبقۀ پایین جامعه تأثیر میگذارد.مواد و روشهاروش تحقیق در این پژوهش توصیفیـ تحلیلی بوده و از نظر هدف جزء پژوهشهای کاربردی محسوب میشود و از نظر گردآوری اطلاعات از نوع تحقیقات پیمایشی است. جامعۀ آماری 37532 نفر در این پژوهش ساکنان محلۀ چرنداب شهر تبریز است. حجم نمونه با توجه به فرمول کوکران 380 نفر به دست آمد. نمونهها به صورت تصادفی ساده انتخاب شدند. در این پژوهش از ابزار پرسشنامه برای جمعآوری دادهها استفاده میشود. بعد از مراحل یادشده، اقدام به دستهبندی دادهها با تحلیل معادلات ساختاری با روش با استفاده از نرمافزارهای SPSS و Amos انجام شد. برای پایایی سؤالها از آلفای کرونباخ استفاده شد. ﺑﺮای ﺗﺤﻠﻴﻞ دادهﻫﺎ از روﻳﻜﺮد ﻣﺪلﺳﺎزی ﻣﻌﺎدﻻت ﺳﺎﺧﺘﺎری ﺑﺎ ﺑﻪ ﻛﺎر ﮔﺮﻓﺘﻦ ﻧﺮماﻓﺰارﻫﺎی Spss (نسخۀ 19) و Mplus (ﻧﺴﺨۀ 7/4) و (نسخۀ 22) Amos اﺳﺘﻔﺎده میشود. ﻣﺪلﺳﺎزی ﻣﻌﺎدﻻت ﺳﺎﺧﺘﺎری (SEM) ﻳﻜﻲ از روشﻫﺎی اصلی ﺗﺠﺰﻳﻪوﺗﺤﻠﻴﻞ ﭼﻨﺪﻣﺘﻐﻴﺮه اﺳﺖ ﻛﻪ برای ﺑﺮرﺳﻲ رواﺑﻂ ﭘﻴﭽﻴﺪه ﻣﻴﺎن ﻣﺘﻐﻴﺮﻫﺎی آﺷﻜﺎر و ﻣﻜﻨﻮن ﺑﻪ ﻛﺎر ﻣﻲرود. از دو ﺑﺨﺶ ﻣﺪل اﻧﺪازهﮔﻴﺮی و ﻣﺪل ﺳﺎﺧﺘﺎری ﺗﺸﻜﻴﻞ ﺷﺪه اﺳﺖ. در اﻳﻦ ﺗﺤﻘﻴﻖ اﺑﺘﺪا ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده از ﻧﺮماﻓﺰار SPSS ﺗﺤﻠﻴﻞ ﻋﺎﻣﻠﻲ اﻛﺘﺸﺎﻓﻲ ﺑﺎ ﻛﺎرﺑﺮد روش اﺳﺘﺨﺮاج ﻣﺆﻟﻔﻪﻫﺎی اﺻﻠﻲ و ﭼﺮﺧﺶ وارﻳﻤﺎﻛﺲ و ﺑﺎ ﻫﺪف ﻛﺸﻒ ﺳﺎﺧﺘﺎری ﻋﻮاﻣﻞ ﻣﺆﺛﺮ قیمت مسکن از نظر ساکنان محلۀ چرنداب شهر تبریز به کار گرفته شد. ﺳﭙﺲ ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده از ﻧﺮماﻓﺰار Mplus روش ﺗﺤﻠﻴﻞ ﻋﺎﻣﻠﻲ ﺗﺄﻳﻴﺪی برای ﺗأیید ﺳﺎﺧﺘﺎر ﻋﺎﻣﻠﻲ اﻛﺘﺸﺎﻓﻲ، ﺑﻪ ﻛﺎر ﺑﺮده ﺷﺪه و از ﺷﺎﺧﺺﻫﺎی ﺑﺮازش ﺑﻪ ﻣﻨﻈﻮر ارزﻳﺎﺑﻲ ﺑﺮازش ﻣﺪل ﻧﻬﺎﻳﻲ ﺑﻪدﺳﺖآﻣﺪه از روﻳﻜﺮد ﻣﺪلﺳﺎزی ﻣﻌﺎدﻻت ﺳﺎﺧﺘﺎری اﺳﺘﻔﺎده شد. از تحلیل عاملی تأییدی به دلیل اینکه بعضی از دادههای مشاهدهشده به طور مستقیم قابل اندازهگیری نیستند، ولی الگوهای مشابهی در مقادیر خود دارند، از این مدل استفاده شده است. همچنین برای ارزیابی سازه از این مدل استفاده شد. این نوع تحلیل عاملی به آزمون میزان انطباق و همنوایی بین سازۀ نظری و سازۀ تجربی تحقیق میپردازد. از تحلیل عاملی اکتشافی برای کاهش تعداد متغیرها و مشخص شدن عوامل اصلی مؤثر در تعیین قیمت مسکن استفاده شده است.یافتههابر پایۀ نتایج این مطالعه، ثابت شده که عوامل رضایتمندی سکونتی (HS) و درآمد خانوار (HI) عملاً دارای رابطۀ معنادار با قیمت مسکن هستند. چون مقادیر p کمتر از 0/05 بوده در ضمن، سیاست مسکن (HP) هیچگونه اهمیت کاربردی برای قیمت خانهها ندارد. یافتهها نشان داد از بین سه مؤلفۀ بررسیشده: رضایت از مسکن و درآمد خانوار بر قیمت مسکن با وزن رگرسیونی 0/799 و 0/558 در محلۀ چرنداب شهر تبریز اثر میگذارند، اما سیاست مسکن با وزن رگرسیونی 0/252- بههیچوجه بر قیمت مسکن اثر نمیگذارد. از میان زیرشاخصها هم خریداران مسکن هنگام خرید مسکن، عمدتاً به امنیت محله، میزان جرم و جنایت در محله، به جامعۀ محله و ساختار داخلی و بیرونی خانهها بیشتر توجه میکنند. تأمین مسکن با قیمت مناسب همواره به عنوان مهمترین ضرورت در برنامهریزی مسکن شهری مطرح است. مسکن از دیدگاه اقتصاد خرد نوعى کالای غیر منقول، ناهمگن و وابسته به مکان خاص به شمار مىرود که در مقایسه با سایر کالاها از متغیرهای مختلف ساختاری، مکانى و انسانى در ارزشگذاری خود تأثیر مىپذیرد. نتیجهگیریعوامل داخلی و خارجی متعددی همراه با اثرات نسبی مستقیم یا غیرمستقیم با دسترسی به قیمت مسکن مرتبط بوده است. یافتهها نشان میدهند رضایتمندی سکونتی و درآمد خانوار تأثیر معناداری بر قیمت خانهها در محلۀ چرنداب دارند. به همین دلیل، رضایتمندی سکونتی را میتوان به عنوان عامل اثرگذار مهم بر قیمت خانهها در محلۀ چرنداب شهر تبریز به شمار آورد، یعنی اگر بسازوبفروشها قصد داشته باشند ساختار، امکانات و محیط خانهای عالی برای خریداران در محل چرنداب تبریز فراهم کنند، باید اول از همه رضایت از مسکن را در نظر بگیرند. علاوه بر این، درآمد خانوار نیز از طریق تعهد خریدار در تأمین پول مورد نیاز برای خرید خانه، بر قیمت خانهها در محلۀ چرنداب اثر میگذارد. بهرغم عدم اثرگذاری مستقیم عوامل سیاست مسکن بر تعیین قیمت خانهها در محلۀ چرنداب شهر تبریز همچنان باید توسط کنشگران اصلی صنعت ساختمانسازی مورد توجه جدی قرار گیرد. برای مثال، سیاستگذاران باید مطمئن شوند که بسازوبفروشها یک محیط مسکن مناسب، ایمن، راحت و در دسترس برای هر خانواده در کنار امکانات امنیتی، خصوصی و بهداشتی مناسب فراهم میکنند. این مطالعه میتواند تا حدی کمک راهنمای خرید خانه مورد استفاده قرار گیرد.
