فهرست نشریات علمی دسترسی آزاد ایران

مقدمهمسکن یکی از بخش‌های مهم توسعه در یک جامعه است. این بخش با ابعاد چندجانبۀ خود اثرات زیادی در ارائۀ ویژگی‌های جامعه دارد. برنامه‌ریزی در این بخش از یک سو اهمیت اقتصادی و اجتماعی دارد و از سوی دیگر به دلیل اشتغال‌زایی این بخش و ارتباط آن با دیگر بخش‌های اقتصادی به عنوان ابزار مناسب به منظور محقق شدن سیاست‌های اقتصادی به شمار می‌آید. در حال حاضر که عمق بازار مالی بسیار کم است و ظرفیت کمی برای جذب حجم فراوان نقدینگی موجود در کشور را دارد، گزینه‌های اندکی برای نگهداری پس‌اندازهای مردم وجود دارد. این گزینه‌ها شامل سپرده‌های سرمایه‌گذاری بانکی، سهام، ارز، طلا، سکه و مسکن هستند. با توجه به اینکه مسکن تنها یکی از شکل‌های ذخیرۀ دارایی است. بنابراین، تقاضا برای مسکن تحت تأثیر تقاضا برای سایر بازارها است و نوسان‌ها در بازارهای سایر دارایی‌ها، بر بازار مسکن تأثیرگذار است. در این مطالعه سعی شده است اثر حضور مسکن و سهم آن از سرمایه‌گذاری در ایران با تأکید بر نقش دارایی‌های جانشین از جمله (بازار طلا، نرخ ارز، قیمت سهام، نرخ سود سپرده‌های بانکی) در دورۀ رونق و رکود مشخص شود. و اینکه در غیاب بازار مسکن کدام‌یک از بازارهای رقیب توانسته سهم بیشتری از سرمایه‌گذاری را به خود جذب کند. مواد و روش‌ها‌پژوهش حاضر از لحاظ ماهیت جزء تحقیقات توصیفی - تحلیلی و از نظر هدف جزء تحقیقات کاربردی به شمار می‌آید. در تحقیق حاضر داده‌های مورد استفاده، به صورت فصلی و از ترازنامۀ بانک مرکزی، نماگرهای اقتصادی و آمار فعالیت‌های ساختمان بخش خصوصی جمع‌آوری شد. از روش دلفی برای نظرسنجی و دریافت نظرات کارشناسان و متخصصان امر بهره گرفته شد. در این مورد به تعداد 20 نفر از کارشناسان و متخصصان حوزۀ مسکن و برنامه‌ریزی شهری انتخاب و نظر آن‌ها به طور پرسشنامۀ مجازی در مورد گویه‌های تحقیق مورد پرسش قرار گرفت. برای تجزیه‌وتحلیل داده‌ها از آزمون کوواریانس چندمتغیره، مدل میانگین- واریانس و از روش خود توضیح با وقفه‌های توزیعی (ARDL) برای تحلیل هم‌‌جمعی داده‌ها استفاده شده است. یافته‌هابراساس یافته‌های پژوهش بین مسکن و بازارهای موازی ارتباط معنا‌داری وجود دارد، به طوری که بازدهی مسکن بیشترین ضریب همبستگی را با نرخ ارز و کمترین ضریب همبستگی را با نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد. معنادار نبودن نرخ سود سپرده‌های بانکی بیانگر آن است که این دارایی نتوانسته است به عنوان رقیب مسکن نقش مؤثری بر میزان سرمایه‌گذاری مسکن داشته باشد. متغیرهای نرخ ارز و سهام بازدهی منفی با مسکن دارند یعنی مسکن رابطۀ جانشینی با این دو دارایی در سبد دارایی‌ها دارد. سهام با بازدهی 40/43 درصد و ریسک 58/09 درصد از دارایی‌های پرنوسان در دهه‌های اخیر بوده که فراز و فرودهای زیادی را طی کرده است.برآورد الگوی کوتاه‌مدت نشان می‌دهد ضرایب متغیرهای شاخص قیمت سهام در سطح اطمینان 95 و با 2 وقفه تأثیر منفی و معنا‌داری بر سرمایه‌گذاری بخش مسکن دارد. تأثیر نرخ ارز در سطح بی‌معنا و با 4 وقفه مثبت و معنادار است. تأثیر قیمت سکه بر سرمایه‌گذاری مسکونی در سطح و با 5 وقفۀ مثبت و با ضریب 2/03 معنا‌دار است. در کوتاه‌مدت متغیر سود سپرده‌های بانکی در سطح تأثیر معناداری بر سرمایه‌گذاری مسکونی ندارد، ولی با یک وقفه تأثیر معنا‌دار دارد. نتایج با توجه به رابطۀ تعادلی بلندمدت بین متغیرهای تحقیق نشان می‌دهد کشش سرمایه‌گذاری مسکن به نرخ ارز 28 درصد است. کشش سرمایه‌گذاری مسکن به شاخص قیمت سهام 0/21- به دست آمده است؛ شاخص‌های قیمت سکه و نرخ سود سپرده‌های بانکی به‌ترتیب با ضریب 0/11 درصد و 0/9 درصد روی سرمایه‌گذاری مسکونی تأثیرگذار هستند. نتیجه‌گیرینتایج پژوهش بیانگر این است که افراد با سطح درآمدی پایین و ریسک‌گریز بیشتر سرمایه‌گذاری خود را به سپرده‌های بانکی اختصاص می‌دهند. تجزیه‌وتحلیل نتایج بیانگر این است که بازدهی بازار سهام از بقیه بازارها بیشتر است، اما ریسک این نوع دارایی نیز بیشتر از بقیه دارایی‌ها است. یعنی مسکن رابطۀ جانشینی با سهام در سبد دارایی‌ها در دو دوره سرمایه‌گذاری دارد. طوری که در فصل رکود مسکن مردم تمایل بیشتری به سرمایه‌گذاری در بازار سهام دارند و در دورۀ افت بازار سهام، سرمایه‌گذاری‌ها به سمت مسکن تمایل پیدا می‌کند. از سوی دیگر با رونق گرفتن بازار مسکن انگیزۀ سرمایه‌ای بازار مسکن نیز افزایش می‌یابد و سرمایه‌ها جذب این بازار می‌شوند که بیانگر رابطۀ مثبت و معنادار متغیر نرخ ارز با سرمایه‌گذاری مسکونی است. معنادار نبودن قیمت سکه در الگوهای بلندمدت و کوتاه‌مدت، بیانگر آن است که سکه طی دهۀ اخیر به دلیل ثبات قیمت و سوددهی پایین، رقیب قابل توجهی برای مسکن نبوده و افزایش یا کاهش آن تأثیر چشمگیری بر سرمایه‌گذاری مسکن نداشته است. سپرده‌های بلند‌مدت بانکی نیز به دلیل نرخ تقریباً ثابت خود نتوانسته‌اند نقش معناداری را به عنوان رقیب مسکن در نوسان‌های سرمایه‌گذاری مسکن داشته باشند. ضریب نرخ ارز نیز در تمامی الگوهای برآوردشده، معنادار و دارای علامت مثبت بوده است اگرچه در کوتاه‌مدت ممکن است به دلیل وجود انگیزه‌های سفته‌بازی، این نتیجه قابل دفاع باشد، اما در بلندمدت براساس نظریۀ سبد دارایی و در نظر گرفتن رابطۀ جانشینی مسکن و ارز، توجیه اقتصادی این رابطه مشکل است.